Avec un salaire net de 2 000 € par mois, vous pouvez généralement emprunter entre 140 000 € et 170 000 € sur 20 ans — c’est la première réponse concrète que nous pouvons vous donner, et nous allons vous expliquer exactement comment y arriver.
Avant d’aller plus loin, voici ce que nous allons couvrir ensemble :
- comment les banques calculent votre capacité d’emprunt
- quels revenus et quelles charges entrent dans l’équation
- des exemples chiffrés selon votre salaire
- les leviers pour emprunter davantage si besoin
Que vous soyez primo-accédant, investisseur ou simplement curieux de savoir où vous en êtes, cette lecture vous donnera une vision claire et réaliste de votre enveloppe de financement.
Comprendre la capacité d’emprunt et ce que signifie "combien emprunter avec salaire"
La capacité d’emprunt, c’est le montant maximum qu’une banque accepte de vous prêter pour financer votre projet immobilier. Elle représente votre enveloppe de crédit, celle à partir de laquelle vous construisez votre budget d’achat réel.
Ce montant n’est pas fixé au hasard. Il résulte d’un calcul précis qui croise vos revenus, vos charges, la durée du prêt, le taux d’intérêt et l’assurance emprunteur. La formule simplifiée la plus utilisée est la suivante : (revenus – charges) × 35% = mensualité maximale autorisée.
À partir de cette mensualité, on remonte au capital empruntable en tenant compte du taux et de la durée. C’est ce que font les simulateurs en ligne en quelques secondes — nous verrons leurs limites en fin d’article.
Les règles des banques : taux d’endettement (35 %) et reste à vivre
La règle des 35 % est la référence imposée par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF). Elle stipule que le total de vos mensualités de crédits ne peut pas dépasser 35 % de vos revenus nets mensuels.
Formule : (mensualités totales / revenus nets) × 100 ≤ 35 %
Mais les banques regardent également le reste à vivre, c’est-à-dire ce qui vous reste chaque mois une fois toutes les charges et mensualités payées. Les seuils indicatifs généralement retenus :
| Situation du foyer | Reste à vivre minimum conseillé |
|---|---|
| Personne seule | 800 à 1 000 € |
| Couple sans enfant | 1 200 à 1 500 € |
| Par enfant supplémentaire | + 400 € environ |
Un foyer avec trois enfants et 3 500 € de revenus nets aura donc une capacité d’emprunt notablement inférieure à un couple sans enfant avec les mêmes revenus. Le reste à vivre est parfois même plus contraignant que la règle des 35 %.
Quels revenus sont pris en compte (CDI, primes, indépendant, revenus locatifs)
Tous les revenus ne se valent pas aux yeux d’une banque. Le critère central, c’est la stabilité et la régularité.
Revenus généralement bien acceptés :
- salaires nets en CDI (profil rassurant par excellence)
- pensions de retraite ou d’invalidité
- 13e mois ou primes stables et justifiées sur 2 à 3 ans
- revenus locatifs (souvent pris à 70 % pour tenir compte de la vacance)
Revenus acceptés avec précaution :
- indépendants, professions libérales, commerçants : la banque retient la moyenne des 3 derniers bilans
- commissions, bonus variables : décotés si jugés irréguliers
- CDD : possibles, mais la banque cherche de la continuité dans le même secteur
Si vous êtes en CDD, co-emprunter avec un partenaire en CDI améliore significativement votre dossier.
Quelles charges réduisent votre capacité d’emprunt (crédits, pensions, loyer)
Chaque charge mensuelle grignotait une part de votre enveloppe disponible. La banque intègre systématiquement :
- les mensualités de crédits en cours : prêt auto, crédit conso, revolving, leasing (LOA)
- les pensions alimentaires versées
- parfois le loyer actuel si vous continuez à le payer en parallèle de votre futur achat
Un crédit auto à 300 €/mois réduit mécaniquement votre mensualité disponible pour le prêt immobilier de 300 €. Sur 20 ans, c’est une perte de capacité d’emprunt d’environ 45 000 à 50 000 €.
Calcul rapide : estimer votre mensualité maximale à partir de votre salaire
Voici la méthode en deux étapes simples :
Étape 1 — Mensualité maximale = (revenus nets – charges fixes) × 35 %
Exemple : vous gagnez 2 500 € net, vous avez un crédit auto à 200 €/mois.
→ (2 500 – 200) × 35 % = 805 € de mensualité maximale
Étape 2 — Déduire l’assurance emprunteur (environ 0,3 % à 0,5 % du capital emprunté selon votre âge et profil).
Sur 200 000 € empruntés, l’assurance représente environ 50 à 80 €/mois. La mensualité nette de remboursement serait donc d’environ 725 à 755 € dans cet exemple.
Convertir une mensualité en montant empruntable (durée, taux, assurance)
À partir de la mensualité maximale, on remonte au capital. Le montant empruntable dépend directement de la durée et du taux. Voici un tableau comparatif pour une mensualité de 800 € :
| Durée | Taux indicatif | Montant empruntable estimé |
|---|---|---|
| 15 ans | 3,5 % | ~115 000 € |
| 20 ans | 3,7 % | ~140 000 € |
| 25 ans | 4,0 % | ~160 000 € |
Allonger la durée augmente le capital accessible mais fait grimper le coût total du crédit. Sur 25 ans à 4 %, vous remboursez environ 40 % d’intérêts de plus que sur 15 ans à 3,5 %.
Exemples : combien emprunter avec 1 500 €, 2 000 €, 2 500 €, 3 000 € net par mois
Ces estimations sont calculées sans charges annexes, sur 20 ans, avec un taux de 3,7 % et une assurance à 0,35 %.
| Salaire net mensuel | Mensualité max (35 %) | Montant empruntable estimé |
|---|---|---|
| 1 500 € | ~525 € | ~95 000 à 105 000 € |
| 2 000 € | ~700 € | ~125 000 à 140 000 € |
| 2 500 € | ~875 € | ~155 000 à 175 000 € |
| 3 000 € | ~1 050 € | ~185 000 à 210 000 € |
Ces chiffres sont des ordres de grandeur. Ils varient selon votre profil, vos charges réelles et les conditions de marché au moment de votre demande.
Salaire nécessaire pour emprunter 200 000 €, 250 000 € ou 300 000 €
En retournant le calcul, voici les revenus nets minimaux généralement requis sur 20 ans (sans autre charge) :
| Montant souhaité | Mensualité estimée (taux 3,7 %) | Salaire net minimum requis |
|---|---|---|
| 200 000 € | ~1 180 € | ~3 400 € net/mois |
| 250 000 € | ~1 475 € | ~4 200 € net/mois |
| 300 000 € | ~1 770 € | ~5 050 € net/mois |
Si votre salaire est inférieur à ces seuils, emprunter à deux ou allonger la durée à 25 ans permet de rééquilibrer l’équation.
Apport personnel et frais annexes : votre budget d’achat réel (notaire, garantie, dossier)
Le prix affiché d’un bien n’est jamais le coût réel de l’opération. Il faut ajouter :
- frais de notaire : environ 7 à 8 % dans l’ancien, 2 à 3 % dans le neuf
- frais de garantie (caution ou hypothèque) : 1 à 2 % du capital emprunté
- frais de dossier bancaire : généralement 500 à 1 500 €
Exemple concret : pour un bien à 250 000 € dans l’ancien, le coût total dépasse 270 000 €. La banque prête le prix du bien, mais attend que vous financiez les frais avec votre apport. Un apport de 10 % minimum (soit 25 000 €) est généralement attendu pour couvrir ces frais et rassurer l’établissement prêteur.
Un apport plus élevé améliore aussi votre taux d’intérêt et renforce votre dossier.
Emprunter seul ou à deux : ce qui change pour la capacité d’emprunt
Emprunter à deux, c’est additionner les revenus du foyer — ce qui augmente mécaniquement la mensualité autorisée et donc le capital accessible.
Deux personnes gagnant chacune 2 000 € nets (soit 4 000 € de revenus communs) peuvent viser une mensualité de 1 400 €, contre 700 € en solo. Le montant empruntable double quasiment.
Les charges communes sont aussi additionnées, mais l’effet revenus l’emporte généralement. Si l’un des deux co-emprunteurs est en situation instable (CDD, indépendant récent), la banque peut ajuster ses conditions — mais la solidité du dossier global reste bien meilleure qu’en empruntant seul.
Comment augmenter votre capacité d’emprunt (charges, durée, apport, assurance, dossier)
Plusieurs leviers sont à votre disposition avant de déposer votre dossier :
- Solder un crédit conso avant la demande : supprimer 200 €/mois de charge peut libérer 30 000 à 40 000 € de capacité supplémentaire
- Allonger la durée de 20 à 25 ans réduit la mensualité et augmente le capital accessible, au prix d’un coût total plus élevé
- Augmenter l’apport : chaque euro d’apport supplémentaire rassure la banque et peut débloquer un meilleur taux
- Optimiser l’assurance emprunteur : déléguer l’assurance à un assureur externe peut faire économiser 0,2 à 0,4 point, ce qui libère de la capacité de remboursement
- Soigner la tenue de vos comptes : éviter les découverts dans les 3 à 6 mois précédant la demande
- Passer par un courtier : il connaît les critères de chaque banque et peut faire jouer la concurrence pour optimiser votre dossier
Certains dispositifs aidés peuvent également compléter votre financement : le PTZ (prêt à taux zéro) pour les primo-accédants, le PAS (prêt d’accession sociale) pour les revenus modestes, ou encore un prêt lié à un PEL si vous disposez d’une épargne logement constituée.
Ce que vous donnera un simulateur et les limites d’une estimation en ligne
Un simulateur de capacité d’emprunt vous donne en quelques clics une estimation du montant empruntable, des mensualités et parfois de votre capacité d’acquisition totale (emprunt + apport – frais). C’est un outil précieux pour se repérer et préparer ses recherches.
Ses limites sont réelles : il ne connaît pas votre historique bancaire, la stabilité de votre emploi, la qualité de votre gestion de compte, ni les critères spécifiques de chaque banque. Le résultat est indicatif, jamais une promesse de prêt.
La banque étudiera votre dossier complet avant de se prononcer. Elle peut accepter, refuser ou proposer des conditions différentes. Rappelons-le : un crédit immobilier vous engage sur le long terme, avec un délai légal de réflexion de 10 jours après réception de l’offre avant toute acceptation.
Notre conseil : utilisez un simulateur pour vous positionner, puis rencontrez un conseiller ou un courtier pour affiner votre projet avec des chiffres réels adaptés à votre situation.
