Le bail réel solidaire (BRS) permet d’acheter un logement à un prix inférieur de 20 % à 40 % par rapport au marché classique, en dissociant la propriété du bâti de celle du terrain. Concrètement, vous devenez propriétaire de votre appartement ou de votre maison, mais le sol reste la propriété d’un organisme dédié. Ce mécanisme, créé en juillet 2016, s’adresse à des ménages qui peinent à accéder à la propriété dans les zones où les prix ont explosé.
Ce dispositif repose sur quelques grands principes à bien comprendre avant de se lancer :
- une séparation juridique entre le bâti et le foncier
- un prix d’achat plafonné, souvent bien en dessous du marché
- une redevance mensuelle versée à l’organisme propriétaire du terrain
- des règles d’occupation, de revente et de transmission encadrées
- des avantages fiscaux concrets (TVA à 5,5 %, PTZ, exonération partielle de taxe foncière)
Nous allons vous expliquer, point par point et avec des chiffres précis, comment fonctionne le BRS et si ce dispositif peut correspondre à votre projet immobilier.
Bail réel solidaire (BRS) : définition et principe de base
Le BRS repose sur une idée simple mais innovante : séparer ce que vous achetez de ce que vous n’achetez pas. Dans un achat immobilier classique, vous payez à la fois les murs (le logement) et le terrain sur lequel il est construit. Or, dans les zones tendues, le foncier représente une part très importante du prix, parfois 30 % à 50 % du montant total.
Avec le bail réel solidaire, vous achetez uniquement le logement. Le terrain reste la propriété d’un Organisme de Foncier Solidaire (OFS), et vous signez avec lui un bail de longue durée pour en avoir l’usage. Résultat : le prix d’achat baisse de façon significative, sans que vous renonciez au statut de propriétaire.
Ce mécanisme s’inspire des community land trusts (fiducies foncières communautaires) développés aux États-Unis, et il a été adapté au droit français par la loi du 7 juillet 2016. Il concerne principalement des logements neufs, dans des secteurs où le marché est particulièrement tendu.
Comment fonctionne un achat en BRS au quotidien (étapes et acteurs)
Le parcours d’achat en BRS ressemble à celui d’un achat classique, avec quelques étapes supplémentaires liées à l’intervention de l’OFS.
Concrètement, voici comment les choses se déroulent :
- Vous identifiez un programme immobilier en BRS, souvent proposé par un promoteur partenaire d’un OFS.
- Vous vérifiez votre éligibilité (plafonds de ressources, résidence principale, règles locales éventuelles).
- Vous montez votre plan de financement : crédit immobilier, PTZ si vous y avez droit, redevance mensuelle à intégrer dans votre budget.
- L’OFS valide votre dossier et agrée votre candidature.
- Vous signez chez le notaire deux documents : l’acte de vente du logement et le bail réel solidaire avec l’OFS.
- Vous emménagez dans votre logement en résidence principale.
Les acteurs en présence sont donc : vous (l’acquéreur), l’OFS (propriétaire du terrain), le promoteur ou vendeur du logement, et le notaire.
OFS : quel est son rôle et pourquoi il encadre le dispositif
L’Organisme de Foncier Solidaire est au cœur du dispositif. C’est une structure agréée par le Préfet de région, dont la mission est de créer et de maintenir des logements abordables dans la durée. L’OFS achète et conserve le foncier pour que le terrain ne puisse jamais être revendu au prix du marché libre.
Son rôle ne s’arrête pas là. Il valide chaque acheteur (à l’entrée dans le logement), contrôle les conditions de revente, et peut exercer un droit de préemption si vous souhaitez vendre. C’est lui qui garantit que le logement reste accessible à un ménage éligible, génération après génération. Sans l’OFS, le BRS n’aurait pas sa dimension "solidaire" : l’objectif est précisément de lutter contre la spéculation immobilière et de préserver des logements abordables sur le long terme.
Prix d’achat, redevance et charges : ce que vous payez réellement
En BRS, votre budget mensuel se compose de trois éléments principaux :
- les mensualités de votre crédit immobilier : calculées sur le prix d’achat du logement (sans le terrain)
- la redevance versée à l’OFS : une sorte de loyer du terrain, souvent autour de 1,5 €/m²/mois, indexée sur l’Indice de Référence des Loyers (IRL)
- les charges courantes : copropriété, assurances, entretien
Pour un appartement de 66 m² en zone A, la redevance OFS serait d’environ 99 €/mois (66 m² × 1,5 €). C’est une somme modeste comparée à ce que représente l’économie sur le prix d’achat. Les prix d’achat sont eux aussi plafonnés selon la zone géographique.
Qui peut acheter en BRS : conditions d’éligibilité et plafonds de ressources
Pour être éligible au BRS, trois conditions principales s’appliquent :
- le logement doit être votre résidence principale
- vos revenus ne doivent pas dépasser les plafonds de ressources fixés selon la zone et la composition du ménage
- vous devez être agréé par l’OFS (et respecter d’éventuels critères locaux complémentaires)
Bonne nouvelle : il n’est pas obligatoire d’être primo-accédant. Vous pouvez avoir déjà été propriétaire.
Les revenus pris en compte sont le Revenu Fiscal de Référence (RFR) de l’année N-2. Voici les plafonds indicatifs en vigueur au 1er janvier 2026 :
| Composition du ménage | Zone A/Abis | Zone B1 | Zone B2/C |
|---|---|---|---|
| 1 personne | 38 844 € | 38 844 € | 33 771 € |
| 2 personnes | 58 057 € | 58 057 € | 45 100 € |
| 3 personnes | 76 105 € | 69 786 € | 54 235 € |
| 4 personnes | 90 863 € | 83 594 € | 65 476 € |
| 5 personnes | 108 107 € | 98 956 € | 77 023 € |
| 6 personnes | 121 650 € | 111 359 € | 86 805 € |
| Par personne supplémentaire | + 13 557 € | + 12 408 € | + 9 683 € |
Plus la zone est tendue, plus les plafonds sont élevés, ce qui permet à un plus grand nombre de ménages d’accéder au dispositif. La plateforme BoRiS estime que 87 % des ménages français seraient éligibles au BRS.
Durée du bail, bail rechargeable et droits de l’occupant
Le bail réel solidaire est signé pour une durée longue, généralement comprise entre 18 et 99 ans (souvent 90 ans dans la pratique). Cette durée peut sembler déroutante, mais le mécanisme du bail rechargeable la rend beaucoup plus rassurante.
Concrètement, à chaque revente ou transmission du logement, le bail repart sur une durée proche de la durée initiale. Un nouvel acquéreur qui achète votre logement ne récupère donc pas un bail qui a déjà "consommé" 20 ans : il bénéficie d’un bail quasi-neuf. Cela préserve la valeur du logement dans le temps.
En tant qu’occupant, vous avez les droits classiques liés à la propriété : vous gérez votre logement, vous pouvez y faire des travaux (dans certaines limites), et vous constituez un patrimoine.
Revente d’un logement en BRS : prix plafonné, agrément et procédure
Vous pouvez revendre votre logement BRS à tout moment. En revanche, la revente est strictement encadrée pour éviter toute dérive spéculative :
- le prix de revente est plafonné, calculé à partir de votre prix d’achat actualisé selon l’IRL
- certains travaux réalisés peuvent être pris en compte dans le calcul
- le nouvel acheteur doit être agréé par l’OFS, respecter les conditions de ressources et acheter en résidence principale
- il signe à son tour un nouveau BRS, rechargé à sa durée initiale
L’OFS dispose également d’un droit de préemption : il peut choisir d’acheter le logement en priorité avant que vous ne le proposiez à un tiers. Si l’OFS ne trouve pas d’acheteur éligible dans un délai de 6 mois, des solutions alternatives (résiliation, indemnisation) peuvent être prévues selon les clauses de votre bail.
Peut-on louer, transmettre ou faire des travaux en BRS
Sur ces trois points, le BRS impose des règles claires :
Louer le logement : c’est en principe interdit, sauf exception accordée par l’OFS sur demande écrite. L’OFS dispose alors de 2 mois pour répondre. Certaines situations particulières peuvent être acceptées à titre exceptionnel.
Transmettre le logement : la transmission est possible (héritage, donation), mais elle reste soumise aux conditions du dispositif. Le bénéficiaire devra respecter les règles d’éligibilité.
Faire des travaux : vous pouvez aménager votre logement, mais certains travaux importants peuvent nécessiter une validation par l’OFS ou être soumis aux règles du bail. Mieux vaut vérifier les clauses avant de se lancer dans une rénovation lourde.
Avantages du BRS : économies, TVA réduite, PTZ et taxe foncière
Le BRS cumule plusieurs avantages financiers concrets :
- Prix d’achat réduit de 20 % à 40 % selon la zone et le programme
- TVA à 5,5 % sur les logements neufs éligibles (au lieu de 20 %), ce qui représente une économie très significative
- Prêt à Taux Zéro (PTZ) accessible pour les primo-accédants, sous conditions de ressources
- Taxe foncière réduite ou exonérée selon les communes (certaines accordent 30 % à 100 % d’exonération)
- Frais de notaire mécaniquement plus bas, car ils sont calculés sur le prix d’achat (déjà réduit)
- Redevance OFS faible et encadrée, indexée sur l’IRL pour limiter les hausses futures
Limites et points de vigilance avant de signer un BRS
Le BRS présente des avantages réels, mais il faut aborder ce dispositif les yeux ouverts. Voici les points à vérifier impérativement :
- La redevance OFS s’ajoute aux mensualités du crédit : votre budget mensuel doit intégrer ces deux postes
- La revente est encadrée : vous ne pouvez pas revendre au prix du marché libre, ce qui limite le potentiel de plus-value
- Le logement doit rester votre résidence principale : toute location non autorisée expose à des sanctions contractuelles
- Les règles varient selon les OFS et les programmes : lisez attentivement votre bail et faites-vous accompagner par un professionnel
- La transmission reste conditionnée aux règles du dispositif, ce qui peut compliquer une succession
Certains programmes incluent une garantie de rachat (sur 15 ans en général), qui peut être déclenchée en cas de décès, invalidité, divorce, chômage prolongé (plus d’un an) ou mobilité professionnelle (trajet supérieur à 70 km). Cette garantie prévoit un rachat à 100 % du prix les 5 premières années, puis une décote progressive de 1,5 % par an jusqu’à la 15e année.
Exemple chiffré : comparaison achat classique vs achat en BRS
Prenons un appartement de 66 m² en zone A pour illustrer concrètement la différence :
| Scénario | Prix ou loyer | Coût mensuel |
|---|---|---|
| Location classique | — | ~1 050 €/mois charges comprises |
| Achat classique | 340 000 € | ~1 496 €/mois |
| Achat en BRS | 229 000 € | ~1 044 €/mois (dont 945 € de prêt + 99 € de redevance OFS) |
L’économie sur le prix d’achat est ici de 111 000 €, soit -32,6 %. Et le coût mensuel total en BRS est inférieur à celui d’une location classique, tout en vous permettant de constituer un patrimoine. C’est là tout l’intérêt du dispositif pour des ménages qui n’arrivent plus à acheter aux prix du marché.
Où trouver un logement BRS et comment démarrer (BoRiS et OFS)
Le point d’entrée officiel pour découvrir les offres BRS est la plateforme BoRiS (bail réel solidaire), créée par le Ministère chargé du logement. Elle permet de :
- vérifier votre éligibilité grâce à un simulateur en ligne
- estimer votre coût d’achat selon votre situation
- consulter une carte des logements disponibles
- trouver les coordonnées des OFS agréés dans votre région
- suivre le parcours complet : je découvre → je trouve → je finance → notaire → j’emménage
En parallèle, rapprochez-vous directement des OFS de votre département ou des promoteurs immobiliers qui proposent des programmes BRS. Les programmes sont souvent situés dans des communes reclassées récemment en zone tendue : à titre d’exemple, Toulouse est passée en zone A par arrêté du 2 octobre 2023, entraînant avec elle des communes comme Blagnac, Colomiers, L’Union ou Labège. Ce type de reclassement élargit le nombre de ménages éligibles et multiplie les opportunités locales.
Pour démarrer dans les meilleures conditions, faites-vous accompagner par un conseiller spécialisé pour monter votre dossier de financement, vérifier votre éligibilité et bien comprendre les clauses de votre bail avant de signer.
