Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au DPE sont officiellement considérés comme non décents et ne peuvent plus être mis en location en France métropolitaine. Cette mesure issue de la loi Climat et résilience touche des centaines de milliers de propriétaires bailleurs, et beaucoup d’entre eux ne savent pas encore s’ils sont réellement concernés.
Dans cet article, nous allons vous aider à faire le point sur :
- la définition exacte d’une passoire thermique et les classes DPE visées
- le calendrier complet des interdictions jusqu’en 2034
- les types de baux concernés dès aujourd’hui
- les recours du locataire en cas de logement non décent
- les travaux prioritaires pour améliorer son DPE
- les aides disponibles pour financer la rénovation
Que vous soyez propriétaire bailleur ou locataire, voici tout ce qu’il faut savoir pour comprendre cette réglementation et agir efficacement.
Passoire thermique : définition simple et classes DPE concernées
Une passoire thermique, parfois appelée passoire énergétique, désigne un logement particulièrement mal isolé et très consommateur en énergie. En pratique, on parle des logements classés F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE), l’échelle allant de A (très performant) à G (très énergivore).
Ces logements présentent souvent plusieurs caractéristiques cumulées :
- une isolation insuffisante des murs, de la toiture ou des planchers bas
- des fenêtres anciennes à simple vitrage peu performantes
- un système de chauffage vétuste ou très consommateur
- une ventilation déficiente favorisant l’humidité et les déperditions thermiques
Concrètement, les occupants subissent des factures d’énergie souvent excessives et un inconfort persistant en hiver. Certains logements très mal isolés accumulent également la chaleur en été au point qu’on les désigne parfois sous le terme de "bouilloire thermique".
Interdiction de location en 2025 : quels logements sont visés exactement ?
Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au DPE sont considérés comme non décents sur le plan énergétique en France métropolitaine. Un propriétaire ne peut donc plus légalement les proposer à la location dans le cadre d’un nouveau contrat, d’un renouvellement ou d’une reconduction tacite.
Un logement est classé G dès lors qu’il dépasse au moins l’un de ces deux seuils :
- consommation d’énergie primaire supérieure à 420 kWh/m²/an
- émissions de gaz à effet de serre supérieures à 100 kg CO₂ équivalent/m²/an
Ces seuils sont évalués par le DPE, qui prend en compte l’ensemble des usages énergétiques du logement : chauffage, eau chaude sanitaire, refroidissement, éclairage et auxiliaires.
Calendrier complet des interdictions de location (2025, 2028, 2034)
La loi Climat et résilience (loi n° 2021-1104 du 22 août 2021) a instauré un calendrier progressif d’interdiction à la location selon la classe DPE. Voici les étapes à retenir :
| Date | Classe DPE concernée | Statut |
|---|---|---|
| 1er janvier 2025 | G | Non décent – interdit à la location (France métropolitaine) |
| 1er janvier 2028 | F | Non décent – interdit à la location (France métropolitaine) |
| 1er janvier 2034 | E | Non décent – interdit à la location (France métropolitaine) |
| 1er janvier 2028 | G | Non décent – interdit à la location (Outre-mer) |
| 1er janvier 2031 | F | Non décent – interdit à la location (Outre-mer) |
Ce calendrier progressif laisse aux propriétaires le temps d’anticiper et de planifier leurs travaux de rénovation énergétique. Les propriétaires dont le logement est classé F ont encore quelques années devant eux, mais mieux vaut ne pas attendre 2027 pour lancer les démarches.
Quels baux sont concernés dès 2025 (nouveau bail, renouvellement, reconduction tacite)
L’interdiction de location s’applique à trois situations précises pour les logements classés G en France métropolitaine :
- les nouveaux baux signés à partir du 1er janvier 2025
- les renouvellements de bail intervenus à partir du 1er janvier 2025
- les reconductions tacites à partir du 1er janvier 2025
Un bail signé avant cette date reste valide jusqu’à son terme. Un locataire en place depuis 2023, par exemple, peut rester dans son logement jusqu’au renouvellement prévu. Mais dès que ce renouvellement ou cette reconduction automatique intervient après le 1er janvier 2025, l’interdiction s’applique pleinement.
À titre de repère : un bail d’habitation classique dure 3 ans, renouvelable automatiquement. Un propriétaire bailleur dont le logement est classé G a donc une fenêtre d’action limitée avant que le sujet ne le rattrape concrètement.
Comment vérifier si votre logement est une passoire thermique (DPE, seuils, validité)
Pour savoir si votre logement est concerné, le document central est le DPE. Ce diagnostic doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié et inclus dans le dossier de diagnostic technique remis au locataire.
Quelques points de vigilance :
- les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 suivaient une ancienne méthode de calcul et ne sont plus valides depuis le 31 décembre 2024
- les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ont expiré fin 2024
- seuls les DPE établis selon la méthode en vigueur depuis le 1er juillet 2021 font foi aujourd’hui
Si vous n’avez pas de DPE valide ou si vous doutez de sa fiabilité, il est indispensable d’en faire réaliser un nouveau avant toute mise en location ou renouvellement de bail.
Que risque un propriétaire qui loue un logement DPE G en 2025 ?
Un propriétaire qui met en location un logement classé G après le 1er janvier 2025 s’expose à plusieurs risques réels. Le logement étant considéré comme non décent, le locataire peut légitimement :
- exiger la mise en conformité du logement par voie amiable ou judiciaire
- saisir la commission départementale de conciliation
- engager une procédure devant le tribunal judiciaire pour obtenir une réduction de loyer ou des travaux forcés
Au-delà du risque juridique, la valeur patrimoniale d’un logement énergivore s’érode progressivement. Un bien classé G se loue plus difficilement, subit une décote à la revente et peut générer des conflits récurrents avec les locataires sur les charges et le confort thermique.
Locataire : que faire si votre logement est classé G et devient non décent ?
Si vous êtes locataire d’un logement classé G et que votre bail est renouvelé ou reconduit depuis le 1er janvier 2025, vous avez des droits. Voici la marche à suivre :
- demandez le DPE à votre propriétaire ou à l’agence si vous ne l’avez pas reçu — c’est un document obligatoire
- signalez le problème par écrit à votre bailleur, idéalement par lettre recommandée avec accusé de réception, en décrivant les manquements constatés
- consultez la fiche dédiée sur Service-Public.fr concernant le logement décent et les recours disponibles
- saisissez la commission de conciliation ou le tribunal si le bailleur ne réagit pas
La non-décence énergétique est un motif sérieux qui peut ouvrir droit à une réduction de loyer ou à des dommages et intérêts selon les situations.
Travaux prioritaires pour sortir d’une passoire thermique (les actions qui changent le DPE)
Tous les travaux ne se valent pas en termes d’impact sur le DPE. Voici les interventions les plus efficaces pour améliorer significativement la classe énergétique d’un logement :
- isolation des combles et de la toiture : c’est souvent la première action à mener, avec un gain énergétique pouvant dépasser 25 à 30 % des déperditions
- isolation des murs par l’extérieur (ITE) : très efficace, elle peut faire passer un logement de G à D dans certains cas
- remplacement du système de chauffage : passer d’une chaudière au fioul à une pompe à chaleur air/eau peut réduire la consommation primaire de 60 à 70 %
- remplacement des fenêtres : le double vitrage réduit les ponts thermiques et améliore le confort
- isolation du plancher bas : souvent négligée, elle peut représenter 10 à 15 % des déperditions totales
Un logement classé G consommant 480 kWh/m²/an peut redescendre sous les 330 kWh/m²/an (classe E) avec une isolation des combles et un changement de chauffage bien dimensionnés.
Quelles aides pour financer la rénovation d’une passoire thermique en location ?
En tant que propriétaire bailleur, plusieurs dispositifs permettent de réduire significativement le reste à charge des travaux :
MaPrimeRénov’ est l’aide principale de l’État pour la rénovation énergétique. Elle est accessible aux propriétaires bailleurs sous conditions de ressources et de performance énergétique atteinte. Les montants varient selon les travaux réalisés et le profil du ménage.
Ma Prime Logement Décent s’adresse aux propriétaires dont le logement est insalubre ou très dégradé. Elle peut couvrir jusqu’à 60 % des travaux, avec un plafond de dépenses éligibles pouvant atteindre 70 000 €. Une condition importante : le loyer doit respecter un plafond défini selon le dispositif.
D’autres aides complètent ce dispositif : l’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ), les aides des collectivités locales ou encore les certificats d’économies d’énergie (CEE) proposés par les fournisseurs d’énergie.
Cas particuliers : outre-mer et calendrier différent
Les territoires ultramarins bénéficient d’un calendrier adapté à leurs spécificités climatiques et à leur parc immobilier. Pour la Guadeloupe, la Martinique, la Guyane, La Réunion et Mayotte :
- les logements classés G seront interdits à la location à partir du 1er janvier 2028
- les logements classés F seront interdits à la location à partir du 1er janvier 2031
Les propriétaires bailleurs ultramarins ont donc quelques années supplémentaires pour se mettre en conformité, mais la dynamique reste la même : anticiper les travaux vaut toujours mieux qu’agir dans l’urgence.
Questions fréquentes sur l’interdiction de location des passoires thermiques en 2025
Mon bail court jusqu’en 2026, suis-je concerné dès maintenant ?
Non, si votre bail a été signé avant le 1er janvier 2025 et qu’il est toujours en cours, l’interdiction ne s’applique pas immédiatement. Elle entrera en jeu au moment du renouvellement ou de la reconduction tacite.
Mon logement est classé F, dois-je agir maintenant ?
L’interdiction pour les logements F s’applique à partir de 2028 en métropole. Mais anticiper les travaux dès aujourd’hui permet de bénéficier des aides actuelles et d’éviter la pression de dernière minute.
Comment savoir si mon DPE est encore valide ?
Un DPE réalisé après le 1er juillet 2021 est valide 10 ans. Ceux antérieurs à cette date ont expiré fin 2024. En cas de doute, consultez le registre national des DPE sur le site de l’Ademe.
Puis-je vendre mon logement classé G plutôt que le rénover ?
Oui, la vente reste possible quelle que soit la classe DPE. La mention est obligatoire dans l’annonce, et l’acheteur doit en être informé. Une décote sur le prix de vente est fréquemment observée sur les passoires thermiques, parfois entre 10 et 20 % selon les marchés locaux.
