Oui, une résidence secondaire est fiscalement plus coûteuse qu’une résidence principale — mais il existe des leviers concrets pour alléger la facture. Voici ce que nous allons vous expliquer :
- les taxes et impôts qui s’appliquent chaque année à votre bien,
- comment la taxe d’habitation sur les résidences secondaires fonctionne encore en 2025-2026,
- les règles sur la plus-value si vous revendez,
- les régimes fiscaux avantageux si vous louez,
- et les recours possibles pour contester ou réduire votre imposition.
Tour d’horizon complet, avec chiffres et exemples, pour vous aider à y voir clair et à prendre les bonnes décisions.
Résidence secondaire : définition et différence avec la résidence principale
Une résidence secondaire, c’est tout simplement un logement — maison ou appartement — où vous ne vivez pas toute l’année. Vous pouvez en posséder plusieurs, mais vous ne pouvez avoir qu’une seule résidence principale : celle où vous résidez de façon habituelle et effective.
Cette distinction est fondamentale, car la fiscalité d’une résidence secondaire est systématiquement moins favorable. La taxe d’habitation y est maintenue, la plus-value à la revente y est taxée, et certaines aides sont exclues. Un logement proche de votre lieu de travail, occupé pour des raisons professionnelles, est également considéré comme résidence secondaire aux yeux du fisc.
Quels impôts et taxes paie-t-on sur une résidence secondaire ?
Posséder une résidence secondaire implique plusieurs prélèvements obligatoires à anticiper :
| Impôt / taxe | Fréquence | Concerne |
|---|---|---|
| Taxe foncière | Annuelle | Tout propriétaire |
| Taxe d’habitation sur les résidences secondaires (THRS) | Annuelle | Logements meublés hors résidence principale |
| Majoration (surtaxe) de THRS | Annuelle | Communes en zones tendues |
| Impôt sur les loyers | Annuelle | Si le bien est loué |
| Impôt sur la plus-value immobilière | À la revente | Si revente avec gain |
À noter : la taxe sur les logements vacants (TLV) ne concerne pas une résidence secondaire meublée. Elle vise les logements non meublés laissés inoccupés, ce qui est une situation différente.
Taxe foncière : calcul, variations locales et cas d’exonération possibles
La taxe foncière est due chaque année par le propriétaire, qu’il occupe le bien ou non. Son montant repose sur la valeur locative cadastrale du logement — une estimation administrative du loyer théorique — multipliée par les taux votés par la commune et l’intercommunalité.
Ces taux varient considérablement selon les territoires. Une maison de même superficie sera taxée très différemment à Biarritz, dans le Cantal ou en banlieue lyonnaise. La valeur locative est revalorisée chaque année par l’État, ce qui entraîne mécaniquement une hausse progressive de la taxe foncière même sans changement de taux local.
Certaines collectivités accordent des exonérations temporaires, notamment en cas de construction neuve ou de travaux importants. Ces dispositions sont décidées localement : il faut se renseigner auprès du service des impôts fonciers compétent pour votre commune.
Taxe d’habitation sur les résidences secondaires (THRS) : qui paie, quand et sur quels logements ?
Depuis le 1er janvier 2023, la taxe d’habitation a été supprimée pour les résidences principales. Elle reste due sur les résidences secondaires : c’est la THRS.
La date de référence est le 1er janvier de l’année d’imposition. C’est la situation à cette date qui détermine qui est redevable : le propriétaire, l’usufruitier ou le locataire en place ce jour-là.
Sont concernés tous les logements meublés qui ne constituent pas votre résidence principale, à condition qu’ils soient suffisamment équipés pour permettre d’y vivre. Les dépendances — garage, parking privatif — entrent également dans l’assiette, même si elles ne sont pas attenantes au logement ou non meublées.
Le calcul suit la même logique que la taxe foncière : valeur locative cadastrale multipliée par un taux local. Pour obtenir une estimation précise, il est souvent nécessaire de contacter directement le service des impôts fonciers, tant les paramètres locaux varient.
Majoration de la THRS (surtaxe) : communes concernées et demandes de dégrèvement
Dans certaines communes, le conseil municipal peut voter une majoration de la THRS pour limiter la pénurie de logements dans les zones où la demande dépasse l’offre. Cette surtaxe peut aller de 5 % à 60 % selon les délibérations locales.
Depuis le 1er janvier 2024, le dispositif a été étendu à davantage de communes, notamment certaines zones littorales, de montagne et rurales — environ 3 600 communes seraient concernées à terme.
Vous pouvez demander à être dispensé de cette majoration (sans forcément contester la THRS elle-même) dans plusieurs situations :
- vous occupez une autre résidence pour des raisons professionnelles,
- votre résidence principale est un établissement de soins de longue durée,
- votre ancienne résidence principale est devenue secondaire suite à un déménagement contraint,
- le logement est inhabitable indépendamment de votre volonté (gros sinistre, travaux indispensables imposés),
- vous êtes expatrié et souhaitiez y résider mais ne le pouvez pas.
La demande s’effectue auprès du centre des impôts dont dépend le logement : via la messagerie "Nous contacter" sur impots.gouv.fr, par courrier ou en guichet.
Déclaration d’occupation obligatoire : comment la faire et éviter l’amende
Depuis 2023, tout propriétaire est tenu de déclarer l’occupation de ses biens immobiliers. Cette déclaration est à réaliser avant le 1er juillet de l’année concernée, si le logement n’a jamais été déclaré ou si la situation a changé depuis la dernière déclaration.
Vous devez indiquer si vous occupez le logement (résidence principale, secondaire ou vacant), ou l’identité de l’occupant (nom, prénom, date et lieu de naissance) si quelqu’un d’autre l’occupe.
La démarche se fait sur impots.gouv.fr, dans la rubrique "Gérer mes biens immobiliers". Si vous n’avez pas accès à internet, le service des impôts peut vous accompagner par courrier ou en guichet.
En cas d’oubli ou d’erreur, l’amende est de 150 € par logement. Cette obligation est distincte du paiement de la THRS : l’administration envoie un avis automatiquement, mais cela ne dispense pas de la déclaration d’occupation.
Louer une résidence secondaire : fiscalité des loyers et régimes micro-BIC / réel
Louer votre résidence secondaire génère des revenus imposables. Le régime fiscal applicable dépend du type de location et du montant des recettes annuelles.
En micro-BIC, le calcul est simplifié grâce à un abattement forfaitaire :
- 50 % d’abattement pour les meublés classiques, chambres d’hôtes et meublés de tourisme classés (seuil : 77 700 €/an),
- 30 % d’abattement pour les meublés de tourisme non classés (seuil : 15 000 €/an).
Ce régime est accessible et lisible, mais vous ne déduisez pas les charges réelles (travaux, intérêts d’emprunt, taxe foncière) et vous ne pouvez pas générer de déficit.
Le régime réel BIC s’applique au-delà des seuils ou sur option. Il permet de déduire toutes les charges réelles et d’amortir le bien — c’est-à-dire de répartir comptablement son coût sur sa durée d’usage. Ce mécanisme peut réduire significativement l’imposition des loyers. La contrepartie : une gestion comptable plus lourde, souvent confiée à un expert-comptable.
Le dispositif Loc’Avantages offre une réduction d’impôt si vous louez à long terme à un loyer au moins 15 % inférieur au marché local. La réduction peut atteindre entre 15 % et 65 % selon le niveau de décote consenti. Ce dispositif est ouvert jusqu’au 31 décembre 2027.
LMNP et location saisonnière : points clés, seuils et vigilance déclarative
Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) s’applique lorsque vos recettes de location meublée n’excèdent pas 23 000 €/an, ou restent inférieures à vos autres revenus d’activité au-delà de ce seuil. Les loyers sont alors imposés en BIC.
En pratique, les loyers meublés sont souvent 15 % à 20 % plus élevés qu’en location nue, et les baux meublés offrent plus de souplesse en termes de durée.
Un point de vigilance important depuis 2025 : les amortissements pratiqués au régime réel peuvent désormais être réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente. Cet avantage historique du LMNP au réel est donc partiellement encadré.
Pour la location saisonnière (type Airbnb), les revenus doivent impérativement être déclarés. Les règles évoluent régulièrement : il est conseillé de vérifier les informations à jour sur impots.gouv.fr et auprès des plateformes.
Revendre une résidence secondaire : imposition de la plus-value, taux et surtaxe
Contrairement à la résidence principale — exonérée de toute taxation sur la plus-value — la résidence secondaire est en principe imposée sur le gain réalisé à la revente.
La plus-value brute correspond au prix de vente diminué du prix d’achat (auquel on peut ajouter certains frais et travaux). Le taux global est de 36,2 %, décomposé ainsi :
- 19 % au titre de l’impôt sur le revenu,
- 17,2 % au titre des prélèvements sociaux (CSG, CRDS).
Si la plus-value dépasse 50 000 €, une surtaxe progressive s’ajoute :
| Montant de la plus-value | Surtaxe |
|---|---|
| 50 001 € à 100 000 € | ~2 % |
| 100 001 € à 150 000 € | ~3 % |
| 150 001 € à 200 000 € | ~4 % |
| 200 001 € à 250 000 € | ~5 % |
| Au-delà de 250 000 € | 6 % |
Abattements selon la durée de détention : exonération après 22 ans et 30 ans
Plus vous détenez le bien longtemps, moins la plus-value est taxée. Les abattements se calculent séparément pour l’impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux :
| Durée de détention | Abattement IR | Abattement PS |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 0 % | 0 % |
| De 6 à 21 ans | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22e année | 4 % | 1,60 % |
| Après 22 ans | Exonération totale | 9 % par an |
| Après 30 ans | Exonération totale | Exonération totale |
Concrètement : si vous revendez après 22 ans de détention, vous ne payez plus d’impôt sur le revenu sur la plus-value, mais les prélèvements sociaux continuent jusqu’à 30 ans. Des simulateurs en ligne permettent d’estimer rapidement votre situation.
Travaux et résidence secondaire : TVA réduite, aides possibles et limites (MaPrimeRénov’)
MaPrimeRénov’ est réservée aux résidences principales : elle ne s’applique pas à un logement secondaire, que vous l’occupiez ou le louiez. C’est un point souvent méconnu qui peut entraîner des déceptions.
En revanche, la TVA réduite sur certains travaux de rénovation reste accessible. Deux taux s’appliquent selon les cas :
- 5,5 % pour les travaux d’amélioration de la performance énergétique (isolation, ventilation, chaudière à haute performance…),
- 10 % pour les travaux d’amélioration, de transformation ou d’entretien classiques.
Les conditions principales : le logement doit être achevé depuis plus de 2 ans et être à usage d’habitation. La TVA réduite n’est pas réservée à la résidence principale — votre résidence secondaire ou un bien loué peuvent en bénéficier si les travaux réalisés et l’entreprise qui les réalise respectent les conditions légales.
Ces économies peuvent être substantielles : sur un chantier d’isolation à 20 000 €, passer de 20 % à 5,5 % de TVA représente une économie de 2 900 €.
Contester un impôt (THRS, taxe foncière) : réclamation, délais et sursis de paiement
Si vous estimez qu’une taxe est injustifiée ou mal calculée, vous pouvez déposer une réclamation auprès du service des impôts dont dépend le logement. Cette démarche est distincte du paiement : elle ne vous en dispense pas automatiquement, mais vous pouvez demander un sursis de paiement en même temps que votre réclamation.
Les voies de contact :
- messagerie "Nous contacter" sur impots.gouv.fr,
- courrier adressé au service des impôts compétent (coordonnées sur vos avis),
- guichet.
Pour toute question générale sur votre situation, le service d’information des impôts est joignable au 0809 401 401, du lundi au vendredi de 8h30 à 19h. Ce numéro est gratuit et très utile pour obtenir un premier éclairage avant d’engager des démarches formelles.
Gardez bien vos avis d’imposition : les délais de réclamation sont encadrés, et une démarche tardive peut être irrecevable.
